足立区の不動産会社パーソナルカラー株式会社の佐藤愛です。
今回は空き家相談士認定講座テキストの中から
空き家になっている要因の例をいくつか挙げて
その要因に合わせた対処策をまとめ、考えていきたいと思います。
そもそも空き家＝入居者がいないという状況の大きな原因は
・「人」に関係する要因
空き家の権利関係、所有者の年齢、居住地、家族構成、経済力、行為能力、空き家に関する意識と知識、社会環境や制度など
・「物」に関係する要因
建物の構造・設備、用途、経年・メンテナンス状況、立地・周辺環境、法令との関係など
という形で、ざっくり2つに分けられます。（両方絡むこともあり）
そして空き家を利用・活用・処分ができない理由には
・共有で権利を持っているため合意形成が出来ない
・認知症で意思能力がなく法律行為ができない
・改修費用や解体費用を負担できない
・賃貸しようと思ったが、採算性が低い
・売却、賃貸ともに市場性がない
・どうしてよいかわからない
・自分の代で手放せない、親戚の目が気になる
・将来的には利用するつもりがある
等々、様々な理由があります。
この中から順番に整理してみます。
共有で所有する空き家の解決方法
正直なところ
不動産を共有で所有するべきではないのですが
すでに共有になってしまっている場合は
なるべく早い時期にその共有状態を解消できるように動きたいのです。
①共有者間で共有持ち分の売買
共有者がいても自分の持ち分に限っては、
他の共有者の同意はなくても
自由に売却できます。
しかし、共有者がいるため全体を自由に使えない土地等の持ち分を
第三者が購入が購入してくれる可能性は少ないですよね…
買ってくれても、共有関係を複雑化してしまうことも。
共有状態の解消に向けた対策として有効なのは
共有者間の売買です。
他の共有者の方に自分の持ち分を売却
あるいは
他の方の持ち分を買い取り
全体の所有権を得るなどです。
売買を行って…
↓↓
全体の所有権を取得
共有状態を解消することで、物件を利用・活用しやすくします
②共有物を分割する
・現物分割
共有物そのものを分割する。
土地であれば複数に分割して共有者各々が分割後の土地を単独で所有します。
しかし建物の分割や建物付きの土地の現物分割は困難です。
・代金分割
共有物を売却し、その売却代金を持ち分に従って分割します。
現物分割が困難な場合はこちらを用いることが多くなります。
・価格賠償
共有物を一人の共有者が単独で所有する代わりに、他の共有者に共有持ち分に相当する金銭を支払って、共有物を分割します。
上記の現物分割の際に、平等な分割ができなかった場合の調整金として価格賠償を行うこともあります。
☆共有者の全員の合意が整えば、共有関係はいつでも解消できるが、合意が成立しない場合、共有物分割の裁判を請求できる（民法288条1項）
③信託手法による一元管理
家族や信託会社等が共有者全員に代わって、
共有不動産を一元的に管理する方法。
これは「信託の集団的管理機能」にあたります。
色々と書きましたが、とにかくややこしく難しいですよね。
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